Jak inwestować w nieruchomości komercyjne?

Nieruchomości uchodzą za najbardziej stabilny przedmiot inwestycji. Ciągle rosnąca (przynajmniej w założeniach) cena, stały popyt i stabilne zyski, to powody, dla których wielu inwestorów właśnie w nieruchomościach lokuje swoje środki. Istnieją różne rodzaje nieruchomości, mniej lub bardziej dochodowe. Do najlepszych pod względem inwestycyjnym z pewnością nalezą nieruchomości komercyjne.

Co to są nieruchomości komercyjne?

Nieruchomości komercyjne to obiekty przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, takie jak biura, sklepy, hotele, restauracje czy magazyny itd. Jednym słowem, są to wszystkie nieruchomości, które nie służą celom mieszkaniowym, choć czasem włącza się tu apartamenty i mieszkania pod wynajem. Mogą również mieć charakter mieszany (np. blok mieszkalny z lokalami handlowymi na poziomie gruntu). Kupuje się je z myślą o prowadzeniu własnej działalności, jak i w celu wynajęcia ich innym przedsiębiorcom.

O czym pamiętać inwertując w nieruchomości komercyjne?

Jak każdy rodzaj inwestycji, również nieruchomości komercyjne mają swoje uwarunkowania, o których warto pamiętać, zanim podejmiemy decyzję o zakupie. Oto kilka kwestii, na które warto zwrócić uwagę:

Rodzaj nieruchomości

Na początku powinniśmy zdecydować o rodzaju nieruchomości, który chcemy kupić. Mówiąc prościej, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy chcemy inwestować w lokale handlowe, nieruchomości biurowe, magazyny do wynajęcia itd. W zależności od podjętej decyzji będziemy tych nieruchomości szukać w różnych lokalizacjach, inaczej będziemy podchodzić do kwestii ich wykończenia, metrażu itp. Różne będą również zyski, których będziemy oczekiwać i koszty, które generować będzie nieruchomość.

Lokalizacja nieruchomości

Położenie naszej nieruchomości to jedna z istotniejszych kwestii. Lokale handlowe lub usługowe powinny być umiejscowione w okolicy osiedli mieszkaniowych, lub w centrach miast. Tymczasem magazyny lub hale produkcyjne mogą być bez problemu od nich oddalone, a nawet umiejscowione w sąsiedztwie węzłów komunikacyjnych (więcej o lokalizacji magazynu czytaj tutaj). Istotne jest również otoczenie naszego lokalu. Jeśli będziemy chcieli zarabiać na wynajmie lokalu biurowego, to kupując go w szemranej okolicy, możemy nie doczekać się ajenta.

Przeznaczenie nieruchomości

Do tego dochodzi również przeznaczenie naszej nieruchomości. Czy chcemy wynająć lokal firmie handlowej, która otworzy tam sklep lub aptekę, czy może raczej biuro turystyczne? Nasza hala ma być magazynem, czy powierzchnią produkcyjną? Odpowiedzenie sobie na te pytania zawczasu pozwoli nam lepiej wybrać nieruchomość, a tym samym szybciej zdobyć najemcę. Przykładowo, jeśli kupujemy lokal odpowiedni do otwarcia sklepu spożywczego (ale raczej nie nadający się pod usługi), podczas gdy w okolicy są już trzy inne sklepy, to może warto zastanowić się nad tą inwestycją.

Analiza finansowa

Jak w przypadku każdej inwestycji i tu warto dokonać analizy finansowej. W tym celu powinniśmy nie tylko ustalić ROI (więcej o rentowności inwestycji czytaj tutaj), ale również uwzględnić wszelkie koszty, które możemy ponieść w dłuższej perspektywie, takie jak remonty, okresy, kiedy nie będziemy mieli najemcy, amortyzację budynku itd. Nieruchomości nie kupuje się na kilka lat. Im jest starsza, tym bardziej rosą koszty jej utrzymania, dlatego już na etapie wyboru konkretnego budynku warto rozstrzygnąć, jak długo wynajmowanie jej będzie opłacalne.

Wynajem i dzierżawa

Przed zakupem nieruchomości komercyjnej powinniśmy się zastanowić, czy zamierzamy ją wynająć, czy dzierżawić. Umowa najmu nie może być zawarta na dłużej niż 10 lat, podczas gdy dzierżawa to nawet 30 lat na jednej umowie. Ponadto najemca nie może sam pobierać pożytków z naszej nieruchomości, czyli po prostu podnajmować ją osobom trzecim, podczas gdy dzierżawca może już to robić. Każde z rozwiązań ma swoje zalety i wady. Przykładowo, jeśli puszczamy jakiejś firmie w dzierżawę duży lokal biurowy, to z jednej strony możemy być związani warunkami umowy, które w dłuższej perspektywie mogą nas nie zadowalać, ale z drugiej strony w przypadku trudności finansowych, nasz najemca może podnająć część lokalu innej firmie i w ten sposób zapewnić nam ustalony czynsz. W przeciwnym razie bylibyśmy zmuszeni szukać nowego najemcy.

Zarządzanie nieruchomością

Dziś na rynku istnieje wiele podmiotów, które zajmują się zarządzaniem nieruchomościami inwestycyjnymi. Ich usługi wiążą się z kosztami, ale za to umożliwiają inwestorowi uzyskanie całkowicie pasywnego dochodu. Skorzystanie z usług takiej firmy warto rozważyć już na samym początku, ponieważ wiele z takich przedsiębiorstw oferuje również usługę kupna nieruchomości. W takiej sytuacji możemy liczyć na wsparcie doświadczonego pośrednika nieruchomości

Gdzie najlepiej szukać nieruchomości komercyjnych?

Przestrzenie biurowe, lokale użytkowe i powierzchnie magazynowe to bardzo specyficzne nieruchomości, których właściciele wystawiają je często na specjalistycznych portalach ogłoszeniowych. Serwisy B2B stwarzają bowiem dużo lepsze warunki dla handlu tego typu budynkami. BiznesOferty.pl również ma w swojej ofercie bardzo dużo ogłoszeń poświęconych nieruchomościom komercyjnym. Jeśli interesują cię nieruchomości dochodowe, sprawdź oferty z kategorii sprzedam nieruchomość. Jeżeli zaś szukasz firmy, która zaopiekuje się twoją nieruchomością komercyjną, sprawdź kategorię zarządzenie nieruchomościami.

▸ Co to jest rentowność inwestycji?
▸ Jakie są klasy budynków biurowych wg BOMA International?