Czym się kierują deweloperzy, szukając działek?

Deweloperzy wznoszący osiedla mieszkaniowe lub centra handlowe ciągle poszukują atrakcyjnych działek budowlanych. Jak wszyscy przedsiębiorcy chcą kupić tanio, aby później sprzedać (mieszkania) drogo. Czy jednak cena jest jedynym kryterium, którym się kierują? Jakie inne kryteria biorą pod uwagę? Czym się kierują deweloperzy, szukając działek? Przeczytaj ten wpis, a wszystko stanie się jasne.

Cena działki, a może jednak ROI?

W biznesie już tak jest, że każdy chce kupić tanio. Dotyczy to również deweloperów, którzy szukając działek do swoich inwestycji, również chcą zaoszczędzić. Czy jednak oznacza to, że najszybciej sprzedamy działkę poniżej cen rynkowych, a niski kosz nieruchomości jest dla dewelopera jedynym czynnikiem?

Jest zupełnie inaczej. Deweloperzy nie kupują działek po to, by chwalić się ile utargowali, ale by zarobić na wzniesionych na nich nieruchomościach. Z tego powodu interesuje ich nie tyle sama cena działki, co ROI, czyli stopa zwrotu z inwestycji (więcej na temat ROI, czytaj tutaj). Innymi słowy, to ile deweloper jest w stanie zapłacić za daną działkę, mierzone jest skalą zysku, jaki ma nadzieję wynieść z inwestycji.

Tu pojawia się pytanie, jak ustalić ową opłacalność w oczach dewelopera? Pomaga w tym tzw. wskaźnik PUM, czyli tzw. Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna. Innymi słowy, wskaźnik, mówiący o tym ile powierzchni użytkowej (którą można sprzedać klientom), można „wycisnąć” z powierzchni danej działki. Jest to współczynnik, który musi wyliczyć architekt, niemniej pozwala on częściowo ocenić atrakcyjność działki dla dewelopera.

Lokalizacja działki, a jej atrakcyjność budowlana

"Najbardziej atrakcyjne działki są w centrach dużych miast" - tyle truizmów - a tak naprawdę o atrakcyjności położenia działki może decydować wiele kwestii. Podobnie jak w przypadku ceny istotna jest opłacalność całej inwestycji. Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Z jednej strony działki posadowione w centrach miast lub dobrze skomunikowanych dzielnicach są wciąż bardzo atrakcyjne. Z drugiej jednak, jak zawsze jest ich niewiele, a do tego istnieje całkiem spory popyt na mieszkania na przedmieściach. Nie chodzi tu tylko o zaciszne domki jednorodzinne, których szuka część klientów. Peryferia to niższa cena gruntów, a tańszy grunt, to tańsze mieszkania, które można szybciej sprzedać. Popyt na tego typu nieruchomości jest szczególnie widoczny w momentach kryzysów.

Na podobnej zasadzie funkcjonuje rynek nieruchomości biurowych, które w ostatnich czasach przenoszą się do mniejszych miast. Biurowiec w mniejszym mieście to mniejsze koszty jego utrzymania, co przy dostępie do wykwalifikowanej kadry w niektórych regionach (np. okolice aglomeracji katowickiej) może oznaczać ogromne oszczędności dla firmy. Z tego powodu coraz więcej deweloperów szuka działek pod lokale biurowe w małych miastach. Atrakcyjność lokalizacji działki zależy więc od wielu czynników i preferencji samego dewelopera.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Wiele osób sprzedających swoje działki robi to „na czuja”. Jeżeli obok jest stacja benzynowa, to u mnie na pewno da się postawić myjnię. Takie osoby nie biorą jednak pod uwagę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli dokumentu wydawanego przez lokalną administrację, w celu unormowania zabudowy miasta lub wsi.

W praktyce MPZP stanowi ostateczny wyznacznik tego, co deweloper może, a czego nie może postawić na danej działce. Dlatego wielu z nich, zanim zadzwoni do sprzedającego lub pośrednika, zagląda do planu zagospodarowania i sprawdza, czy w ogóle jego przedsięwzięcie może być zrealizowane w tym miejscu.

Kwestie majątkowe, czyli jak szybko można zacząć budowę?

Kolejną kwestią, na jaką zwracają uwagę deweloperzy, są wszelkiego rodzaju „opóźniacze” inwestycji. Są to w pierwszej kolejności nieuregulowane sprawy majątkowe. Jeśli dla nieruchomości nikt nie przeprowadził spadkobrania od trzech pokoleń lub ma ona teoretycznie jednego właściciela, ale... 10 % należy do nieustalonej liczby kuzynów mieszkających w Szwajcarii, to deweloper raczej nie będzie zainteresowany.

Podobnie sprawa może wyglądać w przypadku konieczności odrolnienia działki, jej wykarczowania lub wyburzania budynku. Tak jak wyżej opłacalność dokonania tych wszystkich prac, zależy od opłacalności całej inwestycji trudno więc ustalić na ile będzie to zniechęcające w danym przypadku. Warto jednak pamiętać, że z reguły deweloper chce zacząć swoje przedsięwzięcie jak najszybciej. Jeśli będzie miał szybszą alternatywę, z pewnością z niej skorzysta.

Gdzie deweloperzy szukają działek budowlanych?

Choć informacje o sprzedaży działki można w dzisiejszych czasach znaleźć wszędzie (nawet w mediach społecznościowych), to jednak wielu deweloperów korzysta w pierwszej kolejności ze sprawdzonych portali B2B. Dzieje się tak nie bez przyczyny. To na takich portalach jak BiznesOferty.pl skupiają się pośrednicy handlu nieruchomościami, którzy wiedzą jak przygotować nieruchomość do sprzedaży. Dotyczy to zarówno flipów jak i standardowej sprzedaży gruntów. A Ty? Czy szukasz gruntów? Jeśli tak, koniecznie sprawdź nasze ogłoszenia. A jeśli samemu chciałbyś sprzedać grunty inwestycyjne, zamieść swoją ofertę w stosownym dziale.

▸ Jak inwestować w nieruchomości komercyjne?
▸ Czym się kierować wynajmując magazyn?